Štefan Hofer

07. 03. 2024

Predali ste v roku 2023 nehnuteľnosť?

Máte povinnosť podať daňové priznanie na daň z príjmov a zaplatiť daň? 

V zmysle zákona o dani z príjmov paragraf 8 odstavec 1 písmeno b) je aj príjem z predaja nehnuteľnosti príjmom, ktorý podlieha zdaneniu alebo môže byť od zdanenia oslobodený po splnení určitých podmienok. 

Váš príjem z predaja je od dane oslobodený, daň neplatíte a ani nepodávate daňové priznanie, ak ste boli vlastníkom nehnuteľnosti min. 5 rokov.

1. Ako zistíte, či je váš príjem z predaja od dane oslobodený?

Pre zistenie doby pre oslobodenie je dôležité vedieť, kedy ste nehnuteľnosť nadobudli a kedy ste ju predali (ako dlho ste boli vlastníkom).

Momentom nadobudnutia vlastníctva je:

• vklad do katastra nehnuteľností - ak sa nehnuteľnosť prevádza na základe zmluvy (kúpna, darovacia, zámenná), 
• smrť poručiteľa - pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením
• dátum na kolaudačnom rozhodnutí - v prípade nadobudnutia výstavbou

 Teraz už viete zistiť, kedy ste nehnuteľnosť získali.

Čo sa považuje za moment predaja?

• dátum prijatia prvej platby alebo preddavku za predávanú nehnuteľnosť alebo
• dátum uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti,

pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr. Nezáleží na tom, kedy kataster zapísal vlastníctvo vášmu kupujúcemu.

 Čiže spočítate obdobie od kedy ste vlastníkom nehnuteľnosti do času, kedy ste prijali prvú platbu za predaj alebo podpísali kúpnu zmluvu. 

 Ak je to 5 a viac rokov  daň neplatíte a ani daňové priznanie nepodávate.

 Ak je o to menej ako 5 rokov  Váš príjem oslobodený NIE JE a ste povinný podať daňové priznanie a zaplatiť daň z príjmu vo výške 19% a súčasne odvody do zdravotnej poisťovne vo výške 14% (od roku 2024 to bude 15%).

Dôležité je správne určiť základ dane, teda sumu, z ktorej budete daň počítať. Tú si môžete výrazne znížiť o výdavky, ktoré Vám zákon povoľuje (par.8 ods. 5). A preto čítajte ďalej.

 Ako je to s nehnuteľnosťou, ktorú ste zdedili?

1. Ak ste zdedili nehnuteľnosť od niekoho, kto bol s Vami v priamom príbuzenskom vzťahu (manžel, manželka, rodičia, súrodenci a podobne ) a túto nehnuteľnosť ste predali, tento príjem je od dane z príjmov oslobodený. Avšak len vtedy, ak ten, od koho ste nehnuteľnosť zdedili, bol jej vlastníkom min. 5 rokov. Prípadne sa vaša doba vlastníctva sčíta s dobou, kedy vlastnil nehnuteľnosť ten, od koho ste ju zdedili.
2. Ak ste nadobudli nehnuteľnosť dedením v inom než priamom rade (napr. brat po zosnulom bratovi, ktorý nemal deti ani manželku, atď...), ste pri prípadnom predaji povinný platiť daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti v prípade, že nehnuteľnosť vlastníte ako dedič menej ako 5 rokov.

 Čo ak Vám nehnuteľnosť niekto daroval?

Ak ste predali nehnuteľnosť, ktorú Vám niekto daroval, darovanie od povinnosti platiť daň z príjmu oslobodené nie je. V tomto prípade sa postupuje podľa toho, kedy ste nehnuteľnosť darovaním získal a tiež ako dlho bol vlastníkom nehnuteľnosti ten, čo Vám ju daroval.

Základom pre určenie dane je suma, za ktorú ste darovanú nehnuteľnosť predali, avšak môžete si ju znížiť o hodnotu, za ktorú ste nehnuteľnosť získali ako dar.

Najprv teda musíte zistiť, či by bol darca v čase, keď vám nehnuteľnosť daroval, oslobodený od platenia dane z príjmov alebo nie.

Čo je výdavkom pre zníženie základu dane pri predaji darovanej nehnuteľnosti?

1. Ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane (darca vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov), potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania (napr. znaleckým posudkom).

2. Ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane (darca vlastnil nehnuteľnosť menej ako 5 rokov), výdavkom u predávajúceho je cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva.

2. Z akej sumy treba daň vypočítať?

Základom pre výpočet dane je suma, za akú ste nehnuteľnosť predali, teda Váš príjem. Túto sumu si však môžete znížiť o hodnotu, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli a o hodnotu nákladov, ktoré ste vynaložili na technické zhodnotenie nehnuteľnosti (rekonštrukciu). Môžu to byť:

• výdavky spojené s rekonštrukciou nehnuteľnosti
• odmenu znalca, advokáta,
• províziu realitnej kancelárie
• úroky z hypotéky
• a iné náklady, musíte však mať doklad o ich zaplatení

 Toto však musíte riadne dokladovať. Kúpnu cenu, za ktorú ste nehnuteľnosť kúpili dokladujete kúpnou zmluvou alebo znaleckým posudkom v prípade darovania, či hodnotou uvedenou v darovacej zmluve. Výdavky na rekonštrukciu dokladujete bločkami a faktúrami.

 Ak ste predali nehnuteľnosť, ktorú ste nadobudli na základe hypotekárneho úveru a máte povinnosť príjem z predaja zdaniť, odpočítať si môžete tiež úroky z úveru (nie celé splátky, len úroky!), poplatky za zrušenie úverovej zmluvy alebo poplatky za predčasné splatenie úveru, vedenie úverového účtu, zriadenie záložného práva.

 3. Ako podať daňové priznanie

Ak ste teda zistili, že máte povinnosť podať daňové priznanie na daň z príjmu z prevodu nehnuteľnosti ( t.j. z predaja nehnuteľnosti ), budete vypĺňať tlačivo typu B, kde uvediete všetky svoje príjmy, teda aj tie zo zamestnania.

Príjmy z predaja nehnuteľnosti a výdavky k nim príslušné uvádzate v VIII. oddiele daňového priznania,  tabuľka č. 3, riadok č. 2, stĺpec č. 1 Príjmy, stĺpec č. 2 Výdavky

POZOR! Ak ste mali vlani len príjmy z predaja nehnuteľnosti ( nemali ste aj príjmy zo zamestnania), nemôžete si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku.

Daňové priznanie za rok 2023 podáte najneskôr 01.04.2024 na príslušnom daňovom úrade a v tento deň musíte najneskôr aj zaplatiť daň. 

Ak je Váš príjem od dane oslobodený, daňové priznanie nepodávate.

Ak však oslobodený nie je, podávate daňové priznanie aj v prípade, že vypočítaná daň alebo základ dane bude 0,- eur, (pozor! nie je možné vykázať stratu! čiže výdavky si môžete uplatniť maximálne do výšky príjmu).

4. Ako zaplatiť zdravotné odvody

 Údaje, ktoré ste uviedli v daňovom priznaní, zašle daňový úrad príslušnej pobočke zdravotnej poisťovne a tá následne vykoná sama ročné zúčtovanie poistného. 

Ročné zúčtovanie poistného vykoná sama zdravotná poisťovňa. Ak zdravotná poisťovňa zistí, že máte nedoplatok na poistnom, vydá výkaz nedoplatkov, kde okrem iného uvedie aj sumu dlžného poistného a termín, do ktorého máte poistné zaplatiť.

Zaplatené poistné si potom môžete uplatniť ako výdavok súvisiaci s príjmom z predaja nehnuteľnosti podaním dodatočného daňového priznania za rok 2023, kde k výdavkom pripočítate aj zaplatené zdravotné poistenie. Zníži sa Vám tak základ dane a časť dane Vám daňový úrad vráti. Píšeme o tom v samostatnom článku Zaplatené zdravotné odvody Vám vrátia späť časť dane.

 Viac informácií nájdety Vy alebo Váš účtovník aj na stránke Finančnej správy

https://www.financnasprava.sk/sk/obcania/zivotn/predaj-nehnutelnosti

 Ak daňové priznanie podať nestíhate, alebo máte akýkoľvek iný dôvod, môžete si jeho podanie a zaplatenie dane odložiť do 30.6.2024. Treba to však oznámiť daňovému úradu na príslušnom tlačive do 01.4.2024. Všetky tlačivá a formuláre nájdete na stránke Finančnej správy.

Vypracovala : Ing. Adriana Hoferová, realitný poradca Reality Hofer